Le strict nécessaire
- DPE F : Près d’un logement sur six en France est classé DPE F ou G, souvent maintenu en location malgré des restrictions à venir.
- Interdiction location : La loi interdit la mise en location des DPE F à partir de 2028, mais les baux en cours sont maintenus sans augmentation de loyer.
- Rénovation énergétique : Passer de F à D coûte entre 15 000 et 25 000 €, un investissement lourd parfois dérogé pour contraintes techniques ou financières.
- Audit énergétique : Obligatoire à la vente pour les DPE F/G, il reste conseillé en location pour planifier des travaux ciblés et valoriser le bien.
- Logements énergivores : Les passoires thermiques bénéficient de dérogations, notamment en copropriété ou pour bâtiments classés, repoussant la rénovation.
En France, près d’un logement sur six est classé DPE F, voire G - une réalité massive qu’on qualifie souvent de “passoire thermique”. Pourtant, la plupart de ces biens restent légalement loués, parfois depuis des années. Ce paradoxe tient à une série de dérogations bien réelles, souvent méconnues des locataires comme des propriétaires. Plutôt que d’attendre 2028, date butoir de l’interdiction totale, il vaut mieux comprendre dès maintenant les marges de manœuvre offertes par la loi et les obstacles concrets à la rénovation.
Les cas prévus par la loi pour maintenir un bail
La loi Climat et résilience avance par étapes : l’interdiction de louer un logement classé dpe f ne s’appliquera qu’à compter de 2028, et uniquement aux nouveaux baux. En clair, un locataire déjà en place peut rester, et son bail être renouvelé, sans que le propriétaire ne soit forcé de rénover. Ce dispositif évite les expulsions massives, mais il a un revers : le gel des loyers dès la prochaine relocation ou révision. Pour le bailleur, cela signifie un rendement locatif figé, parfois pénalisant. D’autres mesures entrent en jeu selon la classe énergétique du bien, comme le montre le tableau ci-dessous.
| 🟩 Classe | 📅 Date d'interdiction de louer | 📉 Date de gel des loyers |
|---|---|---|
| DPE G | 2025 | 2023 |
| DPE F | 2028 | 2025 |
| DPE E | 2034 | Non gelé pour l’instant |
Le maintien des baux en cours de validité
Même un logement très énergivore peut continuer d’être loué s’il fait l’objet d’un bail signé avant l’entrée en vigueur des nouvelles restrictions. C’est une des principales failles perçues dans la lutte contre les passoires thermiques, mais aussi une mesure de stabilité sociale. En revanche, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer à la révision annuelle ni à la relocation - un levier qui pousse certains à anticiper la rénovation pour améliorer la rentabilité du bien. Le fin mot de l’histoire ? Le risque, c’est de se retrouver avec un bien difficile à relouer, voire à vendre, dans quelques années.
Contraintes techniques et financières : les exceptions admises
La loi prévoit des dérogations réalistes face aux blocages concrets. Par exemple, dans un immeuble classé ou situé en secteur sauvegardé, les travaux d’isolation par l’extérieur peuvent être refusés par l’Architecte des Bâtiments de France. De même, en copropriété, une majorité de copropriétaires peut s’opposer à des travaux coûteux, même s’ils sont énergétiquement justifiés. Autre obstacle fréquent : le coût disproportionné des travaux. Si les rénovations nécessaires dépassent 15 % de la valeur vénale du bien, le propriétaire peut demander une exemption. En pratique, passer d’un DPE F à un D coûte entre 15 000 et 25 000 € selon les cas. Une somme lourde, surtout pour un studio ancien de 40 m².
Prenons un exemple : un appartement haussmannien à Paris, façade protégée, chauffage au gaz obsolète, double vitrage absent. Isoler les murs par l’intérieur réduit l’espace habitable, changer la chaudière ne suffit pas à remonter la note, et les aides restent limitées sans accès à un artisan RGE. Dans ce cas, le propriétaire est dans les clous s’il maintient la location sans rénovation - même si cela coûte cher à la planète.
Délai de mise en conformité et solutions progressives
Jusqu’en 2028, les propriétaires ont un vrai délai pour agir. Plutôt que d’attendre l’échéance, mieux vaut anticiper. La rénovation énergétique n’est pas un coup de baguette magique, mais un processus progressif. L’objectif ? Passer de F à D, seuil de décence énergétique attendu. Pour cela, deux leviers principaux : l’isolation et le chauffage. L’isolation des combles, par exemple, peut réduire jusqu’à 30 % des déperditions thermiques et coûte entre 6 000 et 12 000 € selon la technique. Une pompe à chaleur haute température, compatible avec les vieux radiateurs, remplace avantageusement une chaudière fioul obsolète.
L'anticipation par la rénovation ciblée
Pour éviter les mauvaises surprises, voici les étapes à suivre :
- 📌 Réaliser un audit énergétique complet, obligatoire à la vente pour les DPE F ou G, mais utile aussi en location pour cibler les travaux
- 💰 Vérifier les aides mobilisables : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie (CEE), éco-prêt à taux zéro
- 🛠 Planifier les travaux par phase : commencer par les combles ou les menuiseries, puis changer le système de chauffage
- 📬 Informer le locataire en amont : une communication transparente évite les tensions et valorise l’engagement environnemental
Chaque étape rapproche du D, seuil d’acceptabilité locative à venir. Et pour le propriétaire, c’est aussi une façon de prévenir la décote de 10 à 15 % observée lors de la vente d’un logement F.
Questions typiques
J'ai hérité d'un studio F, dois-je faire l'audit avant de trouver un locataire ?
L’audit énergétique n’est actuellement obligatoire qu’en cas de vente pour les logements F ou G. Mais le réaliser avant de relouer est un gage de transparence. Il permet d’identifier les travaux prioritaires et de valoriser les éventuelles rénovations futures auprès d’un locataire exigeant. En clair, ce n’est pas la loi qui l’impose, mais la prudence qui le commande.
Mon radiateur électrique de 1990 plombe-t-il mon score au DPE ?
Oui, les anciens convecteurs électriques sont très gourmands en énergie, surtout s’ils fonctionnent en appoint ou en chauffage principal. Ils contribuent fortement à une mauvaise note, car l’électricité est chère et carbonée selon les critères du DPE. Remplacer ces équipements par un système plus efficient, comme une pompe à chaleur air-air, peut faire gagner plusieurs classes.
Existe-t-il une dérogation pour les locations saisonnières type Airbnb ?
Les locations meublées de courte durée, comme les Airbnb, bénéficient d’un régime dérogatoire. Elles ne sont pour l’instant pas soumises à l’interdiction de louer un DPE F. Toutefois, la tendance du marché pousse les propriétaires à améliorer le confort énergétique pour attirer les voyageurs sensibles à l’écologie. Le confort, c’est aussi de bien chauffer sans gaspiller.
C'est ma première mise en location, où trouver la liste officielle des artisans certifiés ?
Il est obligatoire de faire appel à un artisan portant le label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour bénéficier des aides publiques. L’annuaire officiel France Rénov’ est la source fiable pour trouver un professionnel qualifié près de chez soi. Ce n’est pas une simple formalité : un mauvais installateur peut compromettre l’efficacité des travaux et faire perdre des subventions.